Mogelijkheden voor huurprijsvermindering bedrijfsruimte i.v.m. Coronapandemie de zzp jurist

Vandaag heeft de Hoge Raad in een belangrijke uitspraak (Hoge Raad 24 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1974) handvatten gegeven voor een beoordeling over huurprijsvermindering voor bedrijfsruimte als gevolg van de corona-pandemie. In dit artikel lees je de belangrijkste punten uit het arrest en wordt het duidelijk in welke situaties een eventuele huurprijsvermindering aan de orde kan zijn.

Huurprijsvermindering in het algemeen

Ook buiten de gevolgen van de coronapandemie om is het mogelijk om de rechter te vragen de huurprijs te verminderen. Dit kan op de vordering van een huurder (art. 6:258 BW BW) van bedrijfsruimte (zelfs met terugwerkende kracht). Er moet dan sprake zijn van:

  • Onvoorziene omstandigheden;
  • Omstandigheden die maken dat voortzetting van de huurovereenkomst onder de huidige voorwaarden onredelijk is en de verhuurder niet kan verwachten dat deze ongewijzigd blijft;
  • Omstandigheden die niet voor het risico van de huurder komen op grond van de huurovereenkomst of gebruikelijke opvattingen.

Als in de huurovereenkomst is overeengekomen dat de huurder niet om huurprijsvermindering kan vragen dan is er onder omstandigheden de mogelijkheid om op grond van art. 7:204 BW om huurprijsvermindering te vragen. Er moet dan sprake zijn van een gebrek aan het gehuurde. Veel huurders probeerden via dit artikel toch een huurprijsvermindering te krijgen tijdens de pandemie.

Dit artikel kan geen toepassing vinden ten aanzien van de gevolgen van de corona-overheidsmaatregelen, aldus de Hoge Raad. De gevolgen kunnen niet gezien worden als “gebrek aan het gehuurde”. Toch kan er in deze gevallen alsnog ruimte zijn voor vermindering van de huurprijs.

De overwegingen van de Hoge Raad zijn breder toepasbaar

De Hoge Raad stelt voorop dat hetgeen in dit arrest is overwegen ook van toepassing is op bedrijfsruimten die geen horeca zijn. Daarnaast zijn ze ook toepasbaar op situaties waarin geen sprake is van sluitingsmaatregelen, maar andere corona-overheidsmaatregelen. De impact van deze uitspraak moet dus niet onderschat worden en kan voor veel ondernemers van waarde zolang de pandemie voortduurt of zich soortgelijke situaties in de toekomst voor doen.

Onvoorziene omstandigheden

Er kan sprake zijn van onvoorziene omstandigheden als het gaat om (toekomstige)omstandigheden waar geen rekening mee is gehouden bij de totstandkoming van de overeenkomst.

De Hoge Raad overweegt dat de coronapandemie en haar gevolgen uitzonderlijk zijn en de volksgezondheid betreffen. Op grond daarvan moet worden aangenomen dat huurders die afhankelijk zijn van de komst van publiek voor hun omzet, geen rekening hebben gehouden met deze mogelijke gevolgen. Dat is zelfs het geval (tenzij er concrete tegenaanwijzingen zijn) als er in het huurcontract een beperking is opgenomen over het vorderen van huurprijsvermindering.

Verschil huurovereenkomsten afgesloten VOOR en NA 15 maart 2020

Overeenkomsten afgesloten voor 15 maart 2020

Bij deze overeenkomsten moeten we er dus van uit gaan dat partijen geen rekening hebben gehouden met een situatie als de coronapandemie. De verhouding tussen huurprijs en gebruiksmogelijkheden kunnen dan zo ernstig verstoord zijn dat dit in beginsel niet alleen voor rekening van de huurt komt. De verhuurder kan onder deze omstandigheden geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs.

Overeenkomsten afgesloten na 15 maart 2020

Als de overeenkomst na 15 maart 2020 is afgesloten staat de huurder niet helemaal met lege handen. In deze situaties zal er per geval beoordeeld moeten worden of er sprake is van onvoorziene omstandigheden. Dit is bij overeenkomsten afgesloten voor 15 maart (zonder concreet tegenbewijs) een gegeven.

Rekenhulp huurprijsvermindering

In het arrest komt de Hoge Raad ook met een rekenhulp voor eventuele huurprijsvermindering en de omstandigheden waar rekening mee moet worden gehouden (bijvoorbeeld of de nadelen op een andere wijze gecompenseerd worden).

Deze vind je in rechtsoverweging 3.3.4.

Mogelijkheden voor huurprijsvermindering samengevat

Met deze uitspraak in de hand kan een onderhandeling met de verhuurder over de huurprijs opgestart worden. De rekenhulp en overwegingen geven de huurder een sterke uitgangspositie als de situatie vergelijkbaar is met de geschetste omstandigheden. Als de huurovereenkomst is afgesloten voor 15 maart 2020 dan sta je met deze uitspraak extra sterk. Als de overeenkomst na deze datum is afgesloten zal er per geval gekeken moeten worden hoe de situatie ligt.

Een vordering huurprijsvermindering maakt op grond van deze uitspraak kans van slagen als:

  • De omzet nadelig wordt beïnvloed door de corona-overheidsmaatregelen;
  • De omzet van de onderneming voorheen grotendeels van bezoekend publiek afhankelijk was;
  • Het gaat om onvoorziene omstandigheden waar geen rekening mee is gehouden bij de totstandkoming van de overeenkomst;
  • De nadelige gevolgen niet op een andere wijze gecompenseerd worden (bijvoorbeeld tegemoetkoming vaste lasten).

Geeft de verhuurder geen gehoor? Dan zou een stap naar de rechter kansrijk kunnen zijn.


Blijf op de hoogte van juridische tips, interessante uitspraken en artikelen.

Schrijf je nu in voor de maandelijkse nieuwsbrief

Heeft u naar aanleiding van dit artikel vragen over uw situatie, of wilt u graag weten of een huurprijsvermindering in uw geval kansrijk is? Dan kunt u vrijblijvend contact opnemen via onderstaande knoppen.